副業に不動産投資をおススメしない3つの理由

  • 2019年6月29日
  • 副業
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犬君!副業で「不動産投資」を始めようと思うんだ!頭金1000万で3000万円の不動産を買おうと思うんだ!
猫君!不動産投資はおススメしないよ!しかも「不動産をレバレッジ」を利かせて購入しようとしてるじゃないか!
こんにちわ。ritsuです。
副業の一つに「不動産投資」が挙げられます。「不動産投資」を行う条件として、対象の不動産の元手や頭金が必要となってきます。
今回は元手がある程度あるものとして話を進めていきます。
そして、結論から言うと「不動産投資」はタイトルの通りおススメしません。
私自身不動産投資を行った経験はありません。そのため、経験談を交えて投稿できないので「説得力」に欠けるかもしれません。
しかし、副業として「不動産投資」を検討した時期があります。最終的には、実行しないのですが「何故」しなかったのかを交えて投稿していきます。

デメリット①:現金一括で購入できなければ借金を背負う

不動産は高額です。一括で現金で物件を借りられなければ、融資を受けて購入をすることになります。

融資を受けて購入する事でレバレッジを効かせて購入をしている訳ですが、結局は借金を背負っている事と変わりません。

例えば、現金1000万円で3000万の物件を購入したとします。借入は2000万となりレバレッジは3倍かけていることになります。

しかし、後述しますが不動産には不動産の弱リスクがあり、ずっと家賃収入を得られる可能性は低いです。

家賃収入が少なかったり、0になっても「ローン」としてその不動産は残ります。本来家賃収入を目的にした「不動産」が全く家賃を生み出さなければ、資産価値は「0」です。

それでも「ローン」は残りますから、ずっと払い続けなければいけません。ローン=金利となるわけですが金利には2種類あります。

・変動金利・・・定期的に変動していくが、固定金利よりは割安

・固定金利・・・支払いが完済するまで、割高な金利がつく

日本は今、日銀がマイナス金利を導入していることもあり金利は低いままです。しかし借金をしていることに変わりはありません。

いくら日本の金利が低いと言っても、何かの拍子に金利が急騰する可能性はあります。「変動金利」を選んだ場合は支払額が増える事になります。

「ローン」のために仕事をして稼いだお金は「ローン」に消えることを想像すると自分の人生が「ラットレース」になる様に思えたのです。

何よりも、私は家賃収入が維持できる見込みが全く立たなかったので「不動産投資」はあきらめました。

※参考資料 日本の10年物金利

デメリット②:維持費(コスト)や税金がかかる

修繕コストについて

「不動産」は、購入時にかかる費用以外にもお金はかかります。

不動産ですから月日の経過と共に劣化します。それは修繕コストと呼ばれます。

修繕コストは新築物件でも中古物件でも必ず発生します。特に中古物件の場合は購入してすぐに修繕しないといけないケースもあります。

そして修繕の費用は設備の度合いにもよりますが、多額の費用がかかることが多いです。

その負担は、全て購入したあなたが支払わなければいけません。

購入して終わりという訳にはいかないのです。

各種税金について

不動産投資をすると税金がかかります。

これは避けては通れません。不動産における税金とは

・所得税(不動産購入時)
・固定資産税(不動産投資実施中)
・譲渡所得税(不動産売却時)
ざっと上げるとこんな所でしょうか?
さらにこれらは、投資する側から見た場合「リスク」となります。これらを考慮して「投資」しないといけません。

デメリット③:運用リスクがある

一言で運用リスクと言っても様々なリスクがあります。一般的に「不動産投資」は「長期運用」していかなければいけません。

長い時間、色々なリスクが考えられます。代表的なものを挙げていきます。

空き室リスク

自分が購入した物件に、「人」が住むかどうか、悩ましいところですよね。

「人」が住まなければ「家賃」は発生しません。

「空き室」にならないように見極める必要があります。また最初は「家賃収入」が順調でも近くに「良い物件」が新築され「空き室」になるリスクも当然あります。

コンビニエンスストアのFCオーナーと一緒で、自分が持っている店舗の近くに同じコンビニが開店し利益を食い合うようになる可能性もあるのです。

家賃滞納リスク

自分の物件の住人が「家賃」を払わないケースもあります。

そんな住人は追い出せばいいと思うかもしれませんが、そこには時間とコストがかかります。

家賃滞納するくらいですから、その住人も苦しいはずで家賃を下げたりしてこちらも妥協する場合もあるかもしれません。

万が一訴訟となっても、裁判費用がかかったり弁護士を雇ったりと費用がかかります。

建物損傷リスク

読んで字のごとくですが、建物自体が壊れてしまう可能性があります。

具体的には、「火災リスク」や「地震・台風・津波による建物損傷・倒壊」などが該当します。

自然災害や火事は、予想がつきません。来ない事を祈るほかないです。

最悪「保険」に入っていれば、お金はある程度戻ってくるかもしれません。

しかし「保険」に入ってまで、そもそも「不動産投資」を行うべきでしょうか?

もし建物が損傷してしまえば、その期間家賃は入ってきませんし、倒壊しては元も子もないのです。

人口減少リスク

日本は今後、人口が減少していく事が予想されます。

そして空き家になる物件が多く出てくる可能性があります。

外国人が日本に来ると言っても、永住する外国人はまだ少ないです。

いずれ1億人を切る日が来ます。そして人口減少が起こるともう一つリスクが考えられます。

それは「地下価格」が下がるという事です。貸賃事業も需要と供給で成り立っていますから、人口が減るという事は、需要が減ります。

不動産会社やオーナーは家賃価格を下げます。結果「地価価格」は下がります。

地価価格が下がると、もしその不動産を売却しようとしても市場価格よりも低い価格で売却せざるを得ませんし買い手がつくかどうかも分かりません。

また不動産は株の様にすぐ売却できるわけでもないので、現金化できるまで時間がかかります。

今の日本のREIT価格はどうでしょうか?過去十年で最高値付近にあります。日本の人口形態は減っていくのに最高値なのには、今の低金利が生み出している側面もあります。

景気が悪化し、金融ショックでも起きたら不動産価格は暴落するでしょう。

下のチャートを見ると最高値更新しそうですが、一度逆回転を市場がし始めたら一気に流れは変わります。

そのときには売りたくても売れないのです。

支払いが終わっておらず、金利上昇が加わったら正に地獄です。

※参考資料 東証REIT指数

その他:海外不動産はどうか

ここまでは日本の不動産について、考えられるデメリットを書きました。では目を外に向けて、海外の不動産はどうなのでしょうか?

結論から言うと、海外不動産もおススメできません。その理由として

① 現地の言葉や書類が全て英語や現地の言葉である
② 為替リスク・カントリーリスクはある
③ 自然災害リスクは日本と同じ
④ レバレッジを効かせてローンを組むと日本よりも利払いが高いケースもある
⑤ 詐欺に合う可能性がある
このような理由が考えられます。
結局の所、どうしても不動産投資を行う場合には「現金一括」で物件を購入することが必要だと考えます。
しかしその場合でも、購入額よりも低い金額で売却せざるを場合や修繕費や、税金がかかることも覚えておかなくてはいけません。
✔ 「不動産投資」は一括で払えないとローンを組んで返済する事になる。
✔ 「家賃収入」がなくても「金利」+「支払い」は残ったまま
✔   不動産投資は長い期間かけて「家賃収入」を得るもの、「人口減少リスク」「空き家リスク」「自然災害リスク」などで「家賃収入」がなくなる可能性もある
✔ 「海外不動産」にも「リスク」がある。そもそも現地すら知らないのに投資することは「自殺行為」と言える
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